Investicijos į nekilnojamąjį turtą išlieka vienu dažniausių pasirinkimų tarp gyventojų, siekiančių apsaugoti santaupas nuo infliacijos ar uždirbti papildomų pajamų. NT dažnai laikomas saugia ir apčiuopiama investicija, tačiau ne visos jo formos vienodos – skiriasi tiek grąžos dydis, tiek rizikos lygis, tiek reikalaujamos žinios.
Apie tai, ką verta žinoti renkantis tarp gyvenamojo ir komercinio NT, kokias tendencijas pastebi rinkos dalyviai ir kaip elgiasi skirtingi investuotojai, pasakoja „Ober-Haus“ ir „YIT Lietuva“ atstovai.
NT investavimas Lietuvoje jau seniai tapęs plačiai paplitusia praktika, sako NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka.
„Apie 20 proc. naujos statybos butų sandorių Vilniuje ir kituose didmiesčiuose sudaroma investiciniais tikslais – įrengti ir perparduoti ar tiesiog juos nuomoti. Vertinant visų butų – tiek senos, tiek naujos statybos – sandorių rinką, investicijoms tenka apie 10–12 procentų. Prieš dešimtmetį ši dalis buvo kiek mažesnė, bet pastaraisiais metais ji nuosaikiai augo“, – teigia jis.
Gyvenamasis NT – mažesnė rizika vertinantiems aiškumą
Gyvenamasis NT neatsitiktinai yra populiariausias pasirinkimas – A. Šapoka atkreipia dėmesį į dvi pagrindines priežastis.
„Būstas, kaip investicija ar visų investicijų alternatyva, lieka patrauklus ir dėl nuomos grąžos, dažnai viršijančios pensijų fondų rodiklius, ir ypač dėl vertės prieaugio. Vilniuje per praėjusius metus būsto kainos augo apie 9 procentus, per pastaruosius penkerius metus – 76 procentais, o per penkiolika metų – apie 140 procentų. Taigi žiūrint istoriškai, būsto kainos visoje Lietuvoje augo sparčiau nei daugelio kitų investicinių priemonių vertė, o be labai stabilaus kapitalo vertės prieaugio yra generuojama ir nebloga nuomos grąža“, – sako „Ober-Haus“ generalinis direktorius.
Anot jo, svarbu ir tai, kad būstą galima įsigyti su banko paskola, nes gaunamos pajamos yra ne tik nuo asmeninių lėšų dalies, bet ir nuo visos turto kainos, kai tuo tarpu daugelio kitų investicinių alternatyvų grąža įmanoma tik nuo įdėtų nuosavų pinigų ir paskolos sverto panaudoti nėra galimybių.
„Be to, kalbant apie privačius investuotojus, perkančius pirmą būstą nuomai, reikia paminėti, kad bankai gana nesudėtingai finansuoja antrą būstą (investicijai), lyginant su komercinio pobūdžio patalpomis“, – akcentuoja A. Šapoka.
Gyvenamasis turtas patrauklus ir dėl paprastumo, papildo „Ober-Haus“ vyresnysis investicinių projektų konsultantas Darius Tumas.
„Privatūs investuotojai dažnai vadovaujasi paprastesniais kriterijais – vieta, kaina, aiškus investicijų valdymas ar pažįstamas NT tipas. Todėl jų pasirinkimai dažniausiai krypsta į butus, kurie atrodo lengviau suprantami ir valdomi, net jei jų grąža nebūtinai pati didžiausia“, – paaiškina D. Tumas.
Šią tendenciją patvirtina ir tvarios miestų plėtros bendrovės „YIT Lietuva“ patirtis. Gyvenamasis NT vis dažniau įsigyjamas sąmoningai kaip investicija, sako įmonės vadovas Kęstutis Vanagas.
„Maždaug kas šeštas mūsų pirkėjas ieško ne būsto sau, o galimybės jį išnuomoti. Bet įdomiausia tai, kad tokių klientų dalis didėja ne tik tarp pirmą kartą perkančiųjų – turime daug atvejų, kai žmogus pirmiausia įsigyja būstą gyvenimui, o po kelerių metų grįžta investuoti į papildomą. Jei pats gyveni patogioje vietoje, kur viskas šalia, geras susisiekimas, nedidelės komunalinės išlaidos – tampa aišku, kad tokios vietos patiks ir nuomininkui“, – sako K. Vanagas.
Komercinis NT – didesnė grąža pasiruošusiems įsigilinti
Komercinis nekilnojamasis turtas dažnai siūlo didesnį pelningumą nei gyvenamasis, tačiau reikalauja daugiau specifinių žinių ir gerokai atidesnio vertinimo.
„Tokio turto nuomos grąža dažniausiai siekia 7–10 proc. per metus. Tačiau norint ją pasiekti, būtina suprasti, kaip veikia nuomininko verslas, kaip vertinti lokacijos patrauklumą, kiek gali kainuoti patalpų pritaikymas, kokios nuomos sutarties sąlygos – tai nėra savaime aišku. Reikia paminėti ir kad bet kokio tipo NT pirmiausia turi būti įveiklintas ir generuoti pajamas. Nenaudojamo komercinio NT, tikintis, kad jo vertė pakils per keletą metų, sandorių praktiškai nėra“, – pažymi D. Tumas.
Jis sako, kad net ir NT tipai, laikomi saugiausiais, šiandien atrodo kitaip nei prieš dešimtmetį – šiuo metu populiariausias investicinis segmentas – prekybos paskirties patalpos.
„Jas investuotojai mato kaip mažiausiai rizikingas, nes jos dažniausiai jau įveiklintos, turi nuomininkus, generuoja pajamas. Be to, pasikeitė ir požiūris į vietą – kitaip nei prieš 15 metų, nebėra būtinybės turėti adresą Gedimino prospekte ar Vilniaus senamiestyje. Veiksmingai veikiantis turtas gali būti ir gyvenamųjų namų kvartale“, – tvirtina D. Tumas.
„Komercinio NT rinkoje galioja tie patys principai kaip ir kitose investavimo srityse: kuo mažiau rizikos, tuo nuosaikesnė grąža, ir atvirkščiai. Mažesnės rizikos objektai paprastai turi ilgesnės trukmės nuomos sutartis, patikimus nuomininkus ir aiškiai prognozuojamas pajamas, tačiau jų pajamingumas dažniausiai būna žemesnis“, – aiškina D. Tumas.
Jo teigimu, didesnę grąžą siūlantys objektai dažnai turi specifinių iššūkių: mažiau patraukliose lokacijose esantys ar techniškai sudėtingesni turtai, trumpų nuomos sutarčių modelis, daug besikeičiančių nuomininkų – visa tai gali reikšti gerokai didesnį valdymo intensyvumą ir finansinių svyravimų riziką.
Atsiperkamumo laikas komerciniame NT taip pat ilgesnis. Lietuvos didmiesčiuose, pasak D. Tumo, jis dažniausiai siekia nuo 10 iki 20 metų – priklausomai nuo turto tipo, kainos, nuomos sąlygų ir kitų veiksnių, kai gyvenamajame segmente – maždaug 15-25 metų.
Kokią investiciją rinktis?
Sprendžiant, kur investuoti savo lėšas, ekspertai rekomenduoja vertinti ne tik pelningumą, bet ir savo žinių lygį, laiką, kurį galite skirti valdymui, bei pasirengimą priimti riziką.
Gyvenamasis NT dažniausiai tinka tiems, kurie nori stabilumo ir paprastumo. Jis lengviau suprantamas, likvidesnis, jam įsigyti dažnai pritaikomas banko finansavimas. Tokį NT paprasčiau išnuomoti, o prireikus – ir parduoti.
Komercinis NT dažniau tampa pasirinkimu tiems, kurie siekia didesnės grąžos ir yra pasirengę aktyviau įsitraukti į turto valdymą. Tokią investiciją verta rinktis tik tada, kai gerai suprantate konkretaus turto paskirtį, nuomos rinkos dėsnius ir galimas rizikas.
