NT kainos kyla, bet pavojai slypi sutartyse: viena klaida gali kainuoti tūkstančius
Lietuvos nekilnojamojo turto rinka po kelių ramesnių metų vėl rodo aiškius atsigavimo ženklus. Mažėjančios palūkanų normos, palankesnės sąlygos pirmajam būstui, pensijų kaupimo sistemos pokyčiai ir auganti paklausa skatina kainų kilimą daugelyje miestų.
Tokiose rinkos sąlygose dalis nekilnojamojo turto pardavėjų ima svarstyti, ar prieš kelis mėnesius pasirašytos preliminarios sutartys vis dar atitinka jų interesus. Kai kainos per trumpą laiką pakyla dešimtimis procentų, atsiranda pagunda nutraukti ankstesnius susitarimus ir tą patį turtą parduoti kitam pirkėjui už didesnę sumą.
Iš pirmo žvilgsnio toks sprendimas gali atrodyti ekonomiškai pagrįstas. Vis dėlto teisinė praktika rodo, kad bandymai pasinaudoti rinkos kilimu dažnai sukelia daugiau problemų nei naudos. Pastarųjų metų teismų sprendimai aiškiai parodo, kad preliminarios sutartys nėra vien formalumas.
Kodėl kainų augimas skatina nutraukti preliminarias sutartis
Sparčiai kylant NT kainoms, anksčiau sudaryti susitarimai pardavėjams neretai ima atrodyti nepalankūs. Jei preliminari sutartis pasirašyta kainoms esant žemesniame lygyje, o rinkoje atsiranda galimybė parduoti gerokai brangiau, atsiranda motyvas persvarstyti įsipareigojimus.
Kai kuriais atvejais kainų skirtumas tarp senos ir naujos sutarties siekia dešimtis procentų. Dalis pardavėjų skaičiuoja, kad net ir grąžinus avansą ar sumokėjus sutartyje numatytą baudą, galutinis rezultatas vis tiek bus finansiškai naudingas. Tačiau tokie skaičiavimai dažnai neįvertina galimų teisinių pasekmių.
Preliminari sutartis reiškia, kad šalys jau yra suderinusios esmines būsimos pagrindinės sutarties sąlygas. Šiame etape iš šalių tikimasi sąžiningumo ir atsakingo elgesio, todėl vienašališkas pasitraukimas dėl didesnio pelno gali būti laikomas pažeidimu.
Teismų požiūris į nesąžiningą sutarties nutraukimą
Teismų praktikoje ne kartą pabrėžta, kad preliminarios sutarties nutraukimas vien dėl siekio gauti didesnę finansinę naudą gali būti pripažintas nesąžiningu. Jūs tokiu atveju rizikuojate ne tik reputacija, bet ir realiomis finansinėmis sankcijomis.
Iki 2022 metų dažniausiai buvo taikomas kainų skirtumo principas. Jei pirkėjas po sutarties nutraukimo buvo priverstas įsigyti panašų turtą už didesnę kainą, pardavėjui galėjo tekti kompensuoti šį skirtumą. Tačiau tokias bylas laimėti buvo sudėtinga dėl sudėtingo įrodinėjimo proceso.
Lūžis teismų praktikoje
Situacija pasikeitė 2022 metais, kai Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pripažino, kad nesąžiningai nutraukusios sutartį šalies gauta nauda gali būti laikoma kitos šalies patirtais nuostoliais. Tai reiškia, kad jūs galite būti įpareigoti grąžinti visą pelną, gautą iš vėliau sudaryto sandorio.
Teismų praktika rodo, kad net jei pirkėjas neįsigijo kito turto, jis vis tiek gali reikalauti kompensacijos, atitinkančios pardavėjo neteisėtai gautą naudą. Kiekvienas atvejis vertinamas individualiai, tačiau pardavėjo pozicija tapo gerokai silpnesnė.
Ką tai reiškia šiandien
Šiandien preliminarių sutarčių nutraukimas tapo gerokai rizikingesnis nei anksčiau. Jūs galite manyti, kad rinkos augimas suteikia greito pelno galimybę, tačiau teismų praktika rodo priešingą kryptį. Prie galimų nuostolių prisideda ir reputacinė žala, kuri NT rinkoje turi ilgalaikį poveikį.
Dabartinė teisinė aplinka siunčia aiškią žinią: trumpalaikė nauda gali virsti ilgalaikiu nuostoliu, jei sprendimai priimami neįvertinus visų teisinių pasekmių.
