Kaip sekėsi komercinio nekilnojamo turto pardavimai ir nuoma praėjusiais metais? Turbūt daugelis nujaučia, kad nekaip, nes naujų darbo vietų kūrėsi mažai, o jei nėra darbo, nėra kam nuomotis biurų.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ ekspertai, apibendrindami Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos eigą 2010-siais, teigia, kad praėjusieji metai rinkoje pasižymėjo rekordiškai žemomis tiek pardavimo, tiek nuomos kainomis, itin mažu bendru rinkos aktyvumu bei menkiausia naujų projektų pasiūla per pastaruosius 10 metų. Nepaisant vis dar vyraujančių pesimistinių nuotaikų, 2010 m. pirmąjį pusmetį komercinių patalpų sektoriuje jau buvo stebimi ir pirmieji teigiami pokyčiai: Vilniuje nustojo didėti modernių biuro patalpų neužimtumo rodikliai, fiksuojamas nedidelis nuomos kainų augimas A klasės biurų segmente. Teigiamos tendencijos sostinės modernių biurų rinkoje stebimos ir paskutinįjį 2010 m. ketvirtį.
„Ober-Haus“ statistiniai duomenys rodo, kad laisvų modernių A ir B klasės biuro patalpų lygis per 2010 m. Vilniuje sumažėjo nuo 17,7% iki 9,9%, o bendras laisvų patalpų plotas susitraukė nuo 75,500 m2 iki 44,200 m2. Ryškiausiai užimtumo rodikliai 2010 metais kito A klasės biuro patalpų segmente, kur laisvų patalpų lygis sumažėjo dvigubai – nuo 15,1% iki 7,5%. Teigiami užimtumo rodiklių pokyčiai stebimi ir B klasės biuro patalpų sektoriuje: per 2010 m. laisvų B klasės biuro patalpų lygis sumažėjo nuo 19,6% iki 11,5%. Kaune bendras laisvų modernių biuro patalpų lygis sumažėjo nuo 14,9% iki 9,2%, o Klaipėdoje nuo 16,8% iki 9,8%.
Laisvų patalpų mažėjimui, pasak Sauliaus Vagonio, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovo, įtakos turėjo ne tik atsiradusi galimybė išsinuomoti ar įsigyti patalpas už itin patrauklias kainas, bet ir naujos pasiūlos nebuvimas: „2010 m. Kaune ir Klaipėdoje nebuvo atidarytas nei vienas naujas verslo centras. Vilniuje dienos šviesą išvydo vienintelis, 20,000 m2 nuomojamo ploto, verslo centras „Beta“,“- kalba NT specialistas. Įgyvendinus šį projektą modernių biuro patalpų pasiūla Vilniuje išaugo iki 447,000 m2, tačiau ploto padidėjimas neturėjo neigiamos įtakos užimtumo rodikliams – šiuo metu šis verslo centras jau yra visiškai išnuomotas.
S. Vagonis nuomone, verslo centrų plėtros perspektyvos 2011 metais – gan miglotos: „Nepaisant ženkliai sumažėjusio laisvų patalpų kiekio, vargu ar sulauksime spartesnės šio sektoriaus plėtros ir 2011 metais. Rinkoje esantis nemažas plotų kiekis, mano galva, bus viena pagrindinių kliūčių pritraukiant stambesnes investicijas į naujų biurų pastatų statybas. Tikėtina, kad šiais metais bus užbaigti šiuo metu tebeplėtojami projektai ar pradėtas vienas kitas nuomininko reikmėms pritaikytas biurų („built-to-suit“) projektas“, – sako „Ober-Haus“ specialistas.
2010 m. pasižymėjo kaip kainų stabilizacijos ar net nedidelio augimo laikotarpis. „Ober-Haus“ duomenimis, Kaune ir Klaipėdoje modernių biurų nuomos kainos per visus metus beveik nepakito, kai tuo tarpu Vilniuje per tą patį laikotarpį jos paaugo apie 10-12%, t. y. vidutiniškai apie 3-5 Lt/m2. Šiuo metu Vilniuje A klasės biurų nuoma sudaro nuo 35 iki 48 Lt/m2, B klasės – 22-32 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje biurų nuomos kainų lygis yra labai panašus: A klasė – 20-37 Lt/m2 ir B klasė – 10-20 Lt/m2. 2010 m. viduryje, mažėjant laisvų patalpų skaičiui, pradėjo tvirtėti ir savininkų pozicijos derantis dėl patalpų nuomos kainų: „Besitraukiantis laisvų patalpų lygis bei smunkanti pasiūla, labai tikėtina, bus pagrindiniai faktoriai 2011 m. lemsiantys modernių biurų nuomos kainų augimą, kuris gali siekti apie 5-15%”, – svarsto S. Vagonis, „Ober-Haus“ analitikas.
Naujo prekybinio ploto pasiūla 2010 m. buvo itin skurdi. Lietuvos didmiesčiuose įgyvendinti vos keli didesni nauji projektai: Vilniuje prekybos centras „Link Molėtų“ ir „Prisma“ didcentris Kaune. Minimali prekybinio sektoriaus plėtra yra natūralus atsakas į sumažėjusį gyventojų vartojimą. Lyginant Lietuvos didmiesčius pagal prekybos centrų plotą, tenkantį miesto gyventojams, didelių pasikeitimų per 2010 metus neužfiksuota. Ir toliau pirmauja Šiauliai – 1.000-čiui šiauliečių tenka 966 m2 ploto. Vilniuje 1.000-čiui vilniečių tenka 745 m2 ploto prekybos centruose. Likusieji didieji Lietuvos miestai rikiuojasi taip: Klaipėda, Kaunas ir Panevėžys, atitinkamai 659 m2, 528 m2 ir 473 m2.
2010 m. prekybos centrų patalpų savininkai turėjo pakankamai drastiškai koreguoti patalpų nuomos kainas, kad užpildytų atsiradusius laisvus plotus ar išlaikytų esamus nuomininkus. Vertinant bendrą situaciją prekybos centruose, tai esama padėtis nėra itin bauginanti. „Ober-Haus“ statistiniai skaičiavimai rodo, kad Vilniaus prekybos centrų laisvų patalpų lygis per 2010 m. sumažėjo nuo 5,7% iki 4,5%. „Akivaizdu, kad padėtis prekybos centruose yra ne vienoda: kol vienų prekybos centrų valdytojai mėgaujasi šimtaprocentinių užimtumu, tai ne taip sėkmingai veikiančių centrų užimtumas siekia 70-90%. Tikėtina, kad 2011 metai jau bus linksmesni tiek didelių prekybos plotų, tiek pavienių patalpų savininkams“, – teigia S. Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas. Pasak jo, galima prognozuoti, kad šiemet jau bus fiksuojami pirmieji ženklesni teigiami pokyčiai mažmeninės prekybos sektoriuje, o tai lems ir tam tikras korekcijas šiuo metu rekordinėse žemumose esančiose nuomos kainose.
Sandėliavimo patalpų sektoriui 2010-ieji taip pat nebuvo itin džiuginantys. „Ober-Haus“ duomenimis, per metus naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai sumažėjo dar apie 10% (per 2009 m. nuomos kainų nukrito apie 35-40%). Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 8–15 Lt/m2, o senos – už 4–7 Lt/m2. Kaune ir Klaipėdoje už naujos statybos sandėliavimo patalpas prašomas 7-13 Lt/m2, o už senos 3-7 Lt/m2. „Atsižvelgdami į smarkiai kritusias pardavimo ir nuomos kainas bei menką paklausą, investuotojai nesiryžo 2010 m. atidaryti naujų nuomojamų sandėlių. Pagrindinė ribotos paklausos priežastis yra vis dar vangus vartojimas, atbaidantis prekybininkus nuo perteklinės produkcijos sandėliavimo ar naujų plotų paieškos. Nėra patikimų svertų itin optimistiškai vertinti sparčios šio sektoriaus plėtros ir 2011 m.“, – teigia S. Vagonis.
Nors buvo tikimasi didesnio aktyvumo iš investuotojų pusės, įsigyjant pajamas generuojančius komercinės paskirties objektus, tačiau 2010 metus vainikavo tik vienas didesnis sandoris. 2009 m. įkurtas vietinis investicinis fondas „Lords LB Baltic Fund I“ 2010 m. viduryje įsigijo 8,500 m2 naudingo ploto A klasės biurų pastatą Vilniuje. Sandorio detalės neatskleidžiamos, tačiau tai buvo pirmasis didesnis investicinis sandoris Lietuvoje po beveik 2 metų pertraukos.
Pasak S. Vagonio, stambesnių investicinių sandorių nebuvimą lėmė savininkų ir potencialių pirkėjų lūkesčių neatitikimas, kuomet savininkų prašoma kaina netenkina pirkėjų lūkesčių ir atvirkščiai: „Tikimasi, kad stabilesnė šalies ekonomika, beatsigaunanti nekilnojamojo turto rinka bei konstruktyvesnis situacijos įvertinimas lems produktyvų dialogą iš abiejų pusių, ir 2011 metais išvysime daugiau investicinių sandorių“, – teigia „Ober-Haus“ specialistas. Tikėtina, anot S. Vagonio, kad šiandienis investicinis sandoris, priklausomai nuo turto rūšies, Vilniuje galėtų būti sudarytas su 7,0% iki 10,0% pelningumu, o kituose Lietuvos didmiesčiuose su 0,5%-2,0% didesne rizika.
